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京深或入选房产税试点“俱乐部” 存量或将免征

放大字体  缩小字体 发布日期:2014-04-17  浏览次数:7
 房产税试点正迎来最好的扩围时机。中国证券报记者从权威人士处获悉,包括北京、深圳、南京、青岛等城市已上报试点方案。北京今年已两次上报房产税试点方案,新上报的方案已接近“最后版本”。虽然上报的方案仍存调整可能,但今年下半年更多一线城市加入试点“俱乐部”的可能性较高。

业内人士认为,经过多轮反复论证和筹备之后,房产税试点扩围的路径逐渐明晰。其中,东部热点城市的方案拟向增量房屋征收,并划定人均免征面积,在不触动既有房产的情况下使试点更好地落地;中西部城市的方案则凸显了另一种思路,即把房产税和城镇土地使用税合并,对企业和单位房产按评估值征税。这两种路径虽有较大区别,但都是未来房产税扩围的大方向,并将在合适的时机实现并轨。据悉,北京、深圳、南京的房产税试点方案倾向于采用“存量免征”的原则,更类似上海实施的方案。近期一线城市市场供不应求情况严重,房价上涨压力较大,房产税试点扩围有望驶入“快车道”。

多次修改不断完善

北京上报方案接近“最终版”

自上海、重庆于2011年初启动房产试点后,有关这一试点扩围的消息不断,但一直未有实质动作。今年5月,发改委相关负责人表示,房产税试点“今年会有具体动作”,意味着试点扩围为时不远。

权威人士向中国证券报记者表示,多个城市的方案已上报至由住建部牵头,财政部、国家税务总局等部门参与的协调小组。经过反复审议,将最终确定试点城市和方案,并交由国务院批复。据了解,上报方案的城市除此前披露的杭州外,还包括南京、青岛等二线城市,以及北京、深圳等一线城市。

事实上,上述城市的房产税试点方案并非第一次上报。据悉,在上海、重庆启动首批房产税试点后,高层就要求其他热点城市拟定相关方案,为试点扩围做准备。

近两年,一些城市已经在物业税空转试点的基础上,不断完善方案内容,并择机上报。其中,最近的一轮上报是在今年4、5月。知情人士表示,今年北京已两次上报房产税试点方案。在多次调整的基础上,当前最新上报的方案已接近“最终版”。

业内人士表示,前述“物业税”与“房产税”本质上属同一性质,由于房产税属于已有税种,推进试点不需要走法律程序,因此有关部门才将“物业税”的说法改为“房产税”。早在2006年10月,北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆6省区市就率先开展物业税“空转”试点。一年后,安徽、河南、福建、天津四省市再次获批房地产模拟评税试点地区。

这些空转地区都可能成为房产税试点的后备成员。“国五条”出台之后,对于房地产调控长效机制的建设明显提速。按照房产税将覆盖所有住宅的最终目标,更多的城市需要启动准备工作。

多数专家看来,房产税试点的扩围,已经具备了初步的技术基础。按照住建部的计划,包括4个直辖市、26个省会城市以及10个其他重点城市在内的40个城市,已实现个人住房信息系统的建设和联网,这将为以增量征收为主的房产税试点提供技术支撑。此外,该项工作还在向更多的城市覆盖。

与此同时,按照国务院于2010年提出的“逐步对居民住宅征收房产税”的思路,财政部也在对现行的《房产税暂行条例》进行修订,不再对居民个人住房免征房产税。有分析认为,这一力图从现有法规中清除障碍的举措,同样可能在今年取得突破。

两种路径殊途同归

个别城市可能实行存量征收

作为一个地方税种,各地上报的房产税试点方案不尽相同,但从此前披露的“杭州版”房产税方案,不难看出房产税试点的整体推进思路。按照杭州市上报的方案,房产税从家庭第二套住房起征,存量免征。其中,人均60平方米以上的普通住宅,拟征税率为4%。,豪宅的拟征税率为8%。。上述方案确定的“存量免征”原则,以及两档税率划分,与上海的房产税试点方案颇为类似。

另据了解,北京、深圳、南京等地的房产税试点方案,同样采用了“存量免征”的原则。

分析人士认为,这种思路的主要考量在于有助于试点的顺利落地。据悉,不少大城市房屋权属关系复杂,且拥有多套房的业主为数不少,若对存量房屋征收房产税,不仅难以理清上述权属关系,更容易引发有房一族抵触。

但知情人士表示,在个别东部城市的方案中,不排除房产税向存量征收的可能。但其前提是划定人均免征面积,使房产税向高收入人群征收,不给中低收入群体增加负担。

相比之下,中小城市的房产税试点则是另一种思路,这种思路早在2011年就现端倪。2011年底,国家税务总局确定了次年的四项重要税收政策改革工作,其中一项便是:在湖北、湖南两省开展房产税、城镇土地税合并的改革试点,对企业和单位房屋按评估值征税。这表明湖南、湖北的房产税试点,重点在于税制的制度改革,与上海、重庆以及多数东部城市的侧重点有很大不同。

今年年初,湖南湘潭传出即将启动房产税试点的消息,改革对象涉及企业和事业单位,暂不涉及个人房产。而湖北的试点城市,外界普遍猜测为鄂州。据悉,上述两地的方案均已上报。

业内人士如此解读两种方案的不同:多数中西部城市房价不高,上涨压力也不大,若贸然启动房产税试点面临“师出无名”的尴尬,但避开个人住房就不存在上述问题。

在当前房地产领域税种繁多的情况下,扩容房产税有凭空“加税”的嫌疑。湖南与湖北的试点方案,采用合并房产税和城镇土地使用税的做法,同样有着易于执行的考量。

据了解,在高层确定的房产税试点方向中,“两税合一”和“住宅普征”均为远期目标。本着先易后难的原则,未来的试点方案将可能针对不同城市的特征,从这两个方向分别入手。但在合适的时机,两种路径最终会实现并轨。

时机难逢扩围提速

京深有望领衔新一轮试点

国家统计局的数据显示,5月全国70个大中城市中,有69个城市的新建商品住宅价格实现同比上涨;其中,四个一线城市的涨幅均超过10%,其中广州、北京涨幅超过15%。

这组数据的发布,为房产税是扩围又提供了新的猜想。业内人士认为,当前正是房产税试点扩围的好时机。一方面,一线城市房价偏高,“国五条”在落实中又不甚理想,急需出台新的政策调控房价;另一方面,经济增长疲弱,若调控房地产市场,不宜动用严厉的政策。相较之下,房产税是最合适的选择。

长期以来,地方政府对征收房产税的态度不够积极,导致沪、渝房产税试点两年后,始终没有实质性推进。其逻辑在于,房产税表面上虽可以增加地方财政收入,但会降低当地的房地产投资热情,影响土地出让金和房地产税收这两项重要财源,两者相比得不偿失。

知情人士表示,早在首轮房产税试点之时,地方政府的态度便不甚积极,动辄以“影响投资环境”为理由施加阻力。直到“国五条”出台之后,这一工作才得以加速推进。

有观点甚至认为,由于准备较为充分,此轮房产税将可能在较大范围内试点,涵盖北京、深圳等一线城市,以凸显高层推进试点的决心。

中国指数研究院表示,在“国五条”为调控加码的背景下,房产税试点的城市将重点选择调控下供需矛盾依然趋于紧张、房价上涨压力较大的一二线城市,如深圳、杭州、南京等。从试点方案来看,目前趋势将仍以增量为主,但未来会从增量逐步扩展到存量,税率也会由目前的0.5%左右逐渐有所提高。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则认为,近期北京试点房产税的可能性较大。不仅由于北京的房屋资料数据库已相对充实,而且在商品房预售管控的前提下,北京楼市存在严重的供不应求情况,市场供需关系急需通过税收政策进行调整。

按照多数分析人士的观点,短期房产税难以取代土地出让收入,但其可在一定程度上改善供需关系。另据了解,随着对房地产调控长效机制建设的强化,个人住房信息系统、存量房评估系统等相关的配套系统建设正在加速,房产税试点扩围有望驶入“快车道”。

 
 
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